A lei de locação existe para salvaguardar locadores e locatários na relação locatícia em que o imóvel, objeto do contrato será cedido por tempo certo, determinado ou não a outra pessoa, nesse caso específico para as locações urbanas (Lei 8245/91).

Ao ceder o imóvel por tempo e mediante remuneração mensal, tratou a legislação de impor as partes quanto ao tratamento dado ao imóvel, mútuas responsabilidades.

Diz à lei que é obrigação do locador, entregar ao locatário o imóvel locado em estado de servir ao uso a que se destina (inc. I art. 22, da Lei 8245/91), ainda que o locador responderá pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (inc. IV art. 22, da Lei 8245/91).

Em contrapartida determina ao locatário na vigência da relação locatícia, das seguintes obrigações: (i) servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; (ii) restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que recebeu, salvo as deteriorações decorrente de seu uso normal; (iii) realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos, tais disposições encontram-se descritas nos incisos II, III e V artigo 23 da Lei 8245/91.

Dessa breve leitura, já identificamos a necessidade do instrumento do laudo de vistoria. Na verdade esse instrumento deverá ser realizado, no exato momento da captação do imóvel, onde o(a) administrar(a) trás para seu estoque um novo imóvel a ser ofertado ao mercado. Assim, o proprietário e futuro locador, perceberá como anda o seu patrimônio, antecipando inclusive possíveis problemas futuros. Enquanto que ao ser celebrado o contrato de locação, o locador, saberá justamente como recebeu o imóvel e em quais condições, a fim de que no final da locação possa restituir o imóvel, nas mesmas condições.

A sua forma, poderá ser a mais variada possível, escrita, filmada, por foto digital, a obrigatoriedade é que em casa uma dessas seja dado conhecimento as partes, mediante documento por escrito.

Importante salientar que a falta desse instrumento, impedirá no futuro que se exija do locatário a restituição do imóvel no estado em que recebeu, pois, não há como comprovar tal estado, mesmo que no contrato diga que o mesmo se encontrava em perfeitas condições (?).

Para tanto transcrevemos jurisprudência do nosso Tribunal de Justiça que definiu: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESI­DENCIAL. REPAROS NÃO REALIZADOS. AU­SÊNCIA DE VISTORIA. I- Precluído o direito da parte em requerer o adiamento da audiência para a oitiva de testemunha faltosa, não há que se falar em cerceamento do direito de defesa. II- Como já decidiu o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, os danos decorrentes do mau uso do imóvel locado, para serem indenizáveis, precisam ser provados através de vistorias antes e depois da locação, das quais participem o locador e o locatário (art. 333, I, do CPC), sem as quais a pretensão deve ser julgada improcedente. III- Os honorários advocatícios fixados em valores acima do proveito econômico da causa merecem ser reduzidos, nos termos do art. 20, § 4º, do CPC. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJGO, APELACAO CIVEL EM PROCEDIMENTO SUMARIO 29363-72.2008.8.09.0051, Rel. DES. JOAO UBALDO FERREIRA, 1A CAMARA CIVEL, julgado em 14/12/2010, DJe 739 de 17/01/2011)

Adiante passaremos a analisar outras situações que são peculiares nas locações residenciais e não residenciais que deverá ser aplicada sim com efetividade a vistoria no imóvel.

José Antônio Tavares Junior, é Advogado especialista em
Direito Imobiliário e Tributário.